房地产上涨的动力戛然而止崩盘不远了

作者:文茗

近日瑞银证据实验室公布的最新一期中共国住房调查报告显示,尽管当前房地产销售有所回暖,但市场情绪和购房意愿已经显著下降。80%左右的受访者决定推迟或取消计划;无购房意愿受访者占比则跃升至46%,创调查以来最高。

这份报告和中共国家统计局5月15日公布的2020年4月份国民经济运行主要经济数据:1-4月份,全国固定资产投资(不含农户)136824亿元,同比下降10.3%。分领域看,基础设施投资同比下降11.8%,制造业投资下降18.8%,房地产开发投资下降3.3%。全国商品房销售面积33973万平方米,下降19.3%;商品房销售额31863亿元,下降18.6%。可以说是完美的契合,实际数据和统计调查数据已经给出了房地产未来真实的方向。

本次调查于2020年4月9日至22日展开,覆盖3322名受访者。其中,未来两年有购房意愿的受访者占比显著下滑,从2019年3月调查时的35%大幅降至本次调查的21%。这里面在2020年有购房意愿的受访者占比从2019年3月调查时的12%降至10%。此外,“无购买意愿”受访者占比跃升至46%,创历史新高(2019年调查时为15-17%,而此前调查结果在8-26%之间),该比例在各线城市中均有所上升、尤其是二三线城市。

这里其实有一点值得我们注意,那就是房地产税的即将推出,和最关键的企业倒闭、出口萎缩带来的失业率飙升。并不是人们不想买房,更确切的说应该是不敢买房和买不起房。

       调查显示,疫情导致70%的受访者一季度收入遭受损失(与正常水平相比),加权平均降幅为19%。其中,8%表示失去了全部月收入,可能是面临裁员或雇主暂时停止发薪。虽说51%的受访者预计二季度收入会好于一季度,但其中21%预计收入水平仍会低于去年同期。另一方面,所有受访者中仍有26%预计二季度收入会低于一季度。

       收入预期的锐减对于购房来说是致命的,直接影响到了预期。报告显示房价预期和购房信心急速恶化,所有受访者中,仅22%预计未来12个月房价会上涨、该比例创调查以来历史新低(2019年为75-77%;2015年低点为27-28%)。38%的受访者预计房价会下跌,创调查以来的历史新高(2019年为10-12%;2015年为30-37%)。

不仅仅只有CCP病毒疫情大幅拖累了房地产销售。在有房产的受访者中,过去两个季度购房的受访者仅占9%,占比远低于2019年3月调查的15%。CCP病毒疫情绝对是最主要的影响因素,拖累今年一季度全国房地产销售面积从去年四季度的同比零增长转为同比下跌26%。此外,有49%的受访者预计疫情将使房价下跌,而仅有17%认为房价将因疫情而有所上涨。

      而最能反映现实的就是疫情“基本被控制”的现在,许多人推迟或取消了购房计划。本次调查显示,所有受访者中有13%推迟了购房计划,但仍想在未来两年购房。9%将购房计划推迟到了两年后,另有7%取消了购房计划。另一方面,7%的受访者表示未来两年购房计划不变,51%表示原本就没有购房计划、疫情对其没有影响。这表明,在疫情爆发前原本计划未来两年购房的受访者中(占所有受访者的36%),超过60%决定稍微推迟购房,19%取消了购房计划。

今年一季度全国整体房地产销售面积同比下跌26%,新开工同比下跌27%,房地产投资同比下跌8%。

      中共迄今为止从中央层面全局性的房地产政策未明显松动,中共政府一直都在重申“房住不炒”。不过,部分地方政府因财政问题已经陆续小幅放松了限购等限制措施。此外,中共一直都在释放流动性保持宽松、房贷利率小幅下调(5年期LPR是房贷利率基准,其年初至今调降15个基点)、以及房贷降低标准等措施,一直都在稳定市场情绪和开发商融资提供一定支撑。

       中共惯用这种“微调”手段调整房地产市场,此次目的已经很明确:稳定市场,房价维持稳定不涨不跌,所有一切都为“房产税”保驾护航。解决地方财政根本的方法之一就是房产税。

       中共国房地产的根基其实就是普通的购房者,根本不是那些动则百套房屋的权贵。当这些普通百姓失去工作之时,就是房地产崩盘之日。

(文章内容仅代表作者观点)

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