上海写字楼已步入寒冬未来会怎样

作者:文茗

数据统计一季度上海甲级写字楼市场录得69500平方米净吸纳量,环比去年四季度持平,但同比仍下降49%;与此同时,租金环比加速下跌1.0%,有效租金下调1.5%,至人民币每平方米每天7.8元;其中装免期全市平均录得3.9个月,环比增长4.5%。

例如位于北外滩滨江核心地段、与陆家嘴隔江相望的昔日全国“地王”——凯德北外滩来福士广场看到,投入使用不久的双子塔建筑周边仍在进行最后的施工,部分租户的装修工作已经开始,但现场仍显得人气不足。

来福士广场出租给银行、保险及金融服务占了租赁面积的62%。北外滩沿线历来是货运、航运及金融企业的聚集地,该项目租金8~12元/平·天、物业费42元/平方米的费用水平,属于江景写字楼中极具性价比的选择。

数据显示,上海写字楼市场按照中央商务区、核心商务区、新兴商务区划分,截至2020年4月,核心商务区的整体空置率逼近30%。很显然,个别项目空置率已经达到甚至超过30%。

一季度上海甲级写字楼市场无新项目入市,总存量截至季末维持在1330万平方米。一季度租赁需求主要来自于春节前谈妥的成交,且市场录得的6.95万平方米净吸纳量以消化现有存量为主,因此甲级写字楼平均空置率环比下降0.5个百分点至16.9%。

随着国内复工复产的逐步推进,预计年内新增供应约120万平方米,但仍然比去年末的预测量缩减35%。

上海写字楼市场整体空置率更甚于甲级市场。最新统计,一季度上海写字楼整体空置率为19.2%,环比下降0.8个百分点,但这一空置率将在2020年末达到28.9%。

一季度,上海南外滩、新客站区域新增供应了3个写字楼项目,总计供应面积约23.1万平方米。预计,2020年全市写字楼供应量将达到250万平方米,但需求量仅为40万平方米,供求比大于6:1。

一季度上海甲级写字楼租金环比加速下跌1.0%至7.8元/平方米·天。同时,预计2020年全年上海写字楼整体租金将下降6%,并且在一段时间内维持低位,2022年才有望恢复上涨。

典型案例就是:某家国内知名的视频弹幕网站,自2015年开始一直在陆家嘴商务区边缘地段的国际航运金融大厦租用写字楼办公,从一层到两层、三层,最后要租4层才够用,一共大约1万平方米。2019年,杨浦区招商引资优惠政策出台,给这家企业一栋写字楼免费办公,自然陆家嘴就失去了这一个优质客户。查询公开信息可见,这家视频网站企业的注册地址已经更改到杨浦区。如今,这家企业曾经租过的楼层,租金又有轻微下调,从当年的6元/天/平方米下调至5.6元/天/平方米。

出租价格下跌只是一个方面,销售价格同样也开始大面积下滑。首先是陆家嘴写字楼出现一波固定资产折价抛售,例如宁波银行上海总部在年初买入位于陆家嘴商务区的中融碧玉蓝天15-20层。据国内媒体报道,这单交易是通过产权交易所达成的,单价刚刚超过10万元/平方米,相比此前开发商售价最高12万元/平方米,已有明显下调。而网上查询该项目二手均价在7.3万元/平方米。

在同一个产权交易所网站,同样有不少陆家嘴的写字楼小业主低价抛售写字楼房源,中融碧玉蓝天近期就有几层高楼层面积整体挂牌转让;一批楼龄超过20年的写字楼,不少小业主开始套现离场,比如招商局大厦,落成于1990年代,近期不少小业主在产权交易中心挂牌,单价6万元/平方米左右。

上海商业地产综合来看:中小投资者在快速离场,接盘者只是一些大型机构,成交价格回到2017年的水平;2019年三季度以来,上海商办用地供应量明显回升,而随着去年办公用地开闸出让,租户的需求却在降低,从而引发了“全新写字楼项目入市-写字楼存量高企-空置率上升”一系列连锁反应。

最关键的问题就是从2018年下半年开始至今,上海及周边的杭州、南京等大城市商务写字楼,空置率从10%升至20%甚至更多。

综上所述,很清楚的看到长三角地区以及全国,受到贸易战和CCP病毒的影响是很直接的。商业地产的下跌,已经很清晰的诠释了营商环境恶化的直接后果。在不久的将来,中美脱钩全面展开的那一刻,今天的上海商业地产也许是相对未来最好的一天。

(文章内容仅代表作者观点)

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